| 1 | ANASAYFA | 2 | FOTOGALERİM | 3 | VİDEOM | 4 | OYUNUM | 5 | TELEVİZYONUM | 6 | MUZİK | 7 | SİNEMAM | 8 | HİSSEM | 9 | MEDYA | 10 | EMLAK |
Konutta değerleme ’ipotek’ altında!
Konut ve işyerlerini ipotek ettirip ticarete atılanların sayısının artması, değerleme uzmanlarının işlerini açarken, şirketlerin iş hacminde de ciddi oranda pay oluşturdu.
Gelin önce Bağdat Caddesi'ni inceleyelim. 20. yüzyılın başlarında konakları ve köşkleri ile Kadıköy ile Kozyatağı arası, en gözde mesire yerlerindendi İstanbul'un... 1960'lı yıllardan başlayarak köşkler ve konaklar birer birer yıkıldı. Yerine bugünkü binalar inşa edildi. 1980'li yıllara gelindiğinde ise Bağdat Caddesi'nin yapılaşması tamamlanmıştı. Ortalama 2.07 emsal yoğunluğu ile İstanbul'un en insancıl lokasyonlarından biri. Bir bütün olarak bakıldığında caddedeki yaşam ve ortam İstanbul'un zirve noktası. Depreme dayanıklı ve yeni binalardaki ortalama fiyatlar 4-5 bin dolar civarında.
Gelelim Başakşehir'e... 1994 yılında Başbakan Recep Tayyip Erdoğan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı olduğunda Başakşehir diye bir lokasyon yoktu. Bildiğimiz boş bir araziydi bölge. İstanbul'da dev bir toplu konut hamlesi başlatmayı planlayan Erdoğan, Başakşehir projesine start verdi. İlk etaptaki konutlar 180 ile 220 dolar aralığında değişen fiyatlarla satılıyordu. Toplumun tepkisi aynıydı: "Orası dağ başı. Oraya kim yerleşir?"
Daha sonra ikinci etap satışa çıkarıldı. 1999 yılında ise 4. etap. Başakşehir'in 5. etap 1. kısmı 2004 yılında, 5. etabın ikinci kısmı 2005 yılında satışa çıkarıldı. Bugün ortalama fiyatlar 1.000-1.500 dolar aralığında.
İstanbul'un yeni imar planlarına baktığımızda görüyoruz ki; (Planlara sitemizin tepesindeki bannerı tıklayarak erişebilirsiniz.) Bağdat Caddesi'ne yeni bir yatırım yok. Yeni yatırım yapılacak arazi de yok. Tam tersine Bağdat Caddesi'nin bulunduğu ilçe olan Kadıköy'ün yoğunluğu Kartal ve Üsküdar'a kaydırılacak. Evet yanlış duymadınız. Anadolu Yakası'nın kalbi Kadıköy irtifa kaybedecek.
Başakşehir ne olacak? Bunu hemen aktarayım. Türkiye'nin en büyük suni park projesi olan Yeşil Vadi'nin inşaatı devam ediyor. İstanbul'un en modern stadyumu gelecek ay ihaleye çıkartılıyor. Metro ile Esenler Otogarı'na en geç 2008 sonunda bağlanacak. Ayrıca bunların hepsinden önemlisi de Çapa Tıp Fakültesi'ni 1 milyon metrekare arazi tahsis edilecek. Yani Çapa Tıp Fakültesi Başakşehir'e taşınacak. Cerrahpaşa'nın da taşınması gündemde. Ama daha netleşmedi.
Ayrıca bölgeye 1 milyon 500 bin metrekare alanlı merkezi iş alanı, yani plazalar inşa edilecek.
Bunları okuduktan sonra şimdi siz soruma yanıt verin: Başakşehir Bağdat caddesi'ni solar mı, sollamaz mı?
E-mail: tebernuskirecci@emlakkulisi.com
Türkiye'de, yaz ayları, bayram ve seçimin de etkisiyle gayrimenkul sektöründe yaşanan durgunluk, değerleme şirketlerini de etkiledi. Hem şirketler hem de ev almak ya da satmak isteyenlerin değerleme hizmeti talebi, bahar aylarına oranla yüzde 50 civarında düşüş gösterirken, Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Derneği Başkanı Selim Akçaharman'ın belirttiği gibi konut ve işyerini ipotek ettirip ticarete atılanların sayısında artış yaşanıyor. Akçaharman, bu tür hizmet talebinin eskiden tek tük olduğunu, şimdi ise kendi şirketlerinin tüm iş hacminin yüzde 20'sini oluşturduğunu söyledi. Türkiye'de SPK lisanslı 23, SPK lisanssız 100'lerce değerleme şirketi olduğunu dile getiren Akçaharman, gayrimenkul değerleme ile ilgili sorularımızı yanıtladı.
* Gayrimenkul değerleme yöntemleri ne?
Gayrimenkul değerlemede kabul görmüş üç yöntem var. Bunlardan birincisi emsal karşılaştırma. Bu yöntemde pazar analiz yöntemleri kullanılıyor. Tabi bol miktarda emsal olması gerekiyor. Benzer tarz konutlar, işyerleri, mesela aynı tipten 100 bina gibi fiziki, coğrafi ve inşaat açısından aynı binalar. Bu yöntem binaların yanı sıra özellikle arsaların değerlemesinde sıklıkla kullanılıyor. Bu yöntemin Türkiye'de bulunmakla ilgili bir sıkıntısı var. O da, sağlıklı veri tabanlarının olmaması. Yani sağdan soldan duyduğunuz değerlere inanmanız gerekiyor. Tapuya gidip baktığınızda, değerinin altında beyan edildiğini görüyorsunuz ve bu da sıkıntıya yol açıyor. Kendinize güvenmek zorundasınız. İkincisi maliyet yönetimi yöntemi. Mesela ücra bir yerde bir fabrika varsa ve bunun değerlemesini yapıyorsanız, "Bugün bu fabrika kaça mal olurdu" sorusuna cevap arıyoruz. Buna altyapı , inşaat ve arsa maliyetini koyuyoruz, amortismanı da düşüyoruz. Üçüncüsü de direk gelir getiren gayrimenkuller için uygulanan yöntem. Şehrin merkezindeki bir mağaza gibi çok değerli gayrimenkullerin değeri, gelir performansına göre hesaplanıyor. Farklı kapitalizasyon oranları göz önünde tutuluyor.
Değerleme uzmanları açısından Türkiye'de en çok yaşanan sıkıntı ne?
En önemlisi verinin yetersiz olması. İkincisi ise Türkiye ekonomi açısından çok da istikrarlı bir ülke değil. Hal böyle olunca kriz sonrasında gayrimenkul fiyatları hızla artarken, gelir çok değişmediği için kiralar aynı hızla artmıyor. Bu da bizim işimizi zorlaştırıyor. Mesela eskiden ticari gayrimenkulün değeri 120 aylık kirasına eşit olurdu. Ama şimdi bu böyle değil. Krizde 200 bin YTL değeri olan bir dairenin kirası 900-1000 YTL civarında iken değeri 300 bin YTL olduğunda kirası ancak bin 100 YTL oldu. Gayrimenkulün değeri ve kira değeri için ayrı ayrı hesap yapmamız gerekiyor.
* Peki Avrupa'da durum nasıl?
Geçen ay bizim derneğimizin üst kuruluşu olan Değerleme Dernekleri Grubu'nun Hamburg'daki toplantısına katıldım. Orada her şey çok kolay ve düzenli. Öncelikle veriler doğru ve güvenilir. Yanlış beyanın ne demek olduğunu bile bilmiyorlar, çünkü bunun çok büyük cezası var. Tüm alım satımlar noter aracılığıyla yapılıyor bu da data toplamakta çok yardımcı oluyor. Toplantıda, insan eliyle yapılmayan değerlemeler yani otomatik değerleme sistemi tartışıldı. Bunu bazı şirketler uygulamaya başladı.
* Gayrimenkul değerlemesinde en önemli etken ne?
Lokasyon, gayrimenkulün her şeyi. Adından da anlaşılacağı gibi gayrimenkul taşınmaz varlık demek. Böyle olunca o toprağa bağlısınız. Bundan sonra, binanın kalitesi, kullanım amacı, fiziki koşulları ve teknolojisi geliyor. Binanın kaliteli olmaması, arsanın da değerini düşürüyor.
* Değerleme hizmetleri talebinde bir artış oldu mu?
Bizim işlerimizdeki artış, kredi pazarına bağlı olarak değişiyor. Son dönemde daha çok ticari konularda faaliyetlerimiz var. İnsanlar kendi gayrimenkullerini ipotek ettirip konut kredisi alıyor ve bunu ticaret için kullanıyor. Eskiden tek tük gelirken artık bu tarz değerlemeler tüm iş hacmimizin yüzde 20'sini oluşturuyor. Konut kredilerinde ise çok artış yok. Hatta bahar aylarına göre yüzde 50 civarında düşüş var.
* Değerleme uzmanları birbirleriyle yardımlaşıyor mu?
Tabi. Bizim en iyi kaynaklarımızdan biri de diğer değerleme uzmanları. Bunun için iletişim çok önemli. Zaten bizim derneğimizin amaçlarından birisi de bu. Sağlıklı rakama ulaşamazsanız doğru ürün de çıkaramazsınız. İstatistik verileri alıp, standart sapmasını hesaplayıp, ortalamayı da aldıktan sonra ortaya bir rakam çıkıyor. Ama bununla bitmiyor, değerleme uzmanlarının kanaati de çok önemli.
'Uzmanlar için eğitimler başladı'
Değerlemede üç yöntem uygulanıyor * Değerleme uzmanına nasıl güvenebiliriz? Sonuçta bunun bir okulu yok...
Bu, tamamen bir vicdan işi. Okulunun olmaması büyük bir eksik. Önümüzdeki dönemde eğitim kurumlarının olacağını düşünüyorum. Şu anda lisans üstü eğitim ve doktora seviyesinde başladı. Ama geç kalındığını kabul etmekte de fayda var. Bir değerleme uzmanının doğru karar vermesinde tecrübe çok önemli. SPK'nın tebliğine göre, tecrübeli değerleme uzmanı olabilmek için üç yıl aktif olarak değerleme yapmış olması gerekiyor. Benim bugüne kadar yazdığım rapor sayısı 4 bin.
* Bir değerleme ne kadar sürüyor ve bu hizmetin bedeli nedir?
Değerlemenin süresi de fiyatı da gayrimenkulün büyüklüğüne göre değişiyor. Konut ya da küçük işyerlerini bir günde yapabilirsiniz. Bunun bedeli 200 YTL+KDV'dir. Mağaza, dükkan, fabrika gibi gayrimenkuller bir hafta sürebilir. Bin metrekare büyüklüğe kadar olanlarda fiyat 400 YTL+KDV civarındadır.
* Ayda kaç değerleme yapılıyor?
Ortalama bir şirketin ayda 100-150 rapor yazıyor olması lazım. Bu sayı öncelikle kendi geçimi için şart. Bu da yılda bin 500 civarında rapor eder.
'Yanılma payı yüzde 10-15'
* Değerleme uzmanlarının denetimi nasıl yapılıyor?
Bizim müşterilerimiz genellikle bankalar. Onların artık kendi içlerinde ciddi bir veri tabanı oluştuğu için, işi eksik ya da hatalı yapmak olanaksız gibi. İstatistik kullandığımız için yüzde 10-15 gibi bir yanılma payımız oluyor. Mortgage Yasası'na göre, iki yıl içinde bir meslek birliğinin oluşturulması şart. Fakat şu anda somut bir şey yok. Normalde bu birliklerin yasayla kurulması lazımken Mortgage Yasası'nın içinde yer alıyor. Bu nedenle CHP Anayasa Mahkemesi'ne itirazda bulundu. Onun sonucunu bekliyoruz.
Konut kredileri yüzde 45 azaldı
Güniz Çelen (Çelen Kurumsal Değerleme ve Danışmanlık AŞ)..
Değerleme şirketlerinde uzmanlaşma dönemi başladı. Biz büyük projeler dışında konut değerlemesine bakmıyoruz. Geçtiğimiz günlerde yaptığımız araştırmaya göre konut kredilerinde yüzde 45 civarında bir daralma görülüyor. Bu da tabi bizim işimize direk yansıyor. Fakat ticaride böyle bir yavaşlama söz konusu değil, hızlı bir şekilde devam ediyor. 2005'te finansal raporlamalarda aktif değerleme ilgili bağımsız şirketlere başvurulması kararı, 2006'da da uluslar arası değerleme standartlarının uygulanmaya başlaması, değerleme şirketlerini çok olumlu etkiledi. Eskiden piyasa hiç değişmezdi, artık takip etmekte zorlanıyoruz.
En çok talep nitelikli konuta
Türker Polat (Elit Gayrimenkul Değerleme AŞ Yönetici Ortağı)..
İstanbul'da özellikle nitelikli konuta olan talep hala canlı. Bu yaz çok fazla konut teslimatı yapıldı. İnsanlar şehir içinden merkeze uzak bölgelere taşındılar. Bizim iş hacmimizde de geçen seneye oranla yüzde 20-25 oranında bir artış oldu. İrtibatta olduğumuz şirketlerde de bu artışı görüyoruz. Fakat bu artış konut kredilerinden kaynaklanmıyor. Halka arz ya da kamulaştırma gibi durumlarda gayrimenkul değerlemesi isteniyor. Bizim iş hacmimiz de buna bağlı olarak arttı. Mortgage Yasası'nın ise etkilediği söylenemez. Sadece bankalar daha önce lisanssız şirketlerle de çalışırken şimdi lisanslı şirketleri tercih etmeye başladılar. Bu da şirketleri lisans almaya zorluyor ve kaliteyi arttırıyor.
Pazar analizlerinin kullanıldığı emsal karşılaştırma.
* Maliyet yönetimiyle altyapı, inşaat ve arsa maliyetini toplayıp amortisman düşülüyor.
* Gelir performansına göre gayrimenkulün faaliyet geliri hesaplanıyor.
EBRU ERDOĞAN
Gelin önce Bağdat Caddesi'ni inceleyelim. 20. yüzyılın başlarında konakları ve köşkleri ile Kadıköy ile Kozyatağı arası, en gözde mesire yerlerindendi İstanbul'un... 1960'lı yıllardan başlayarak köşkler ve konaklar birer birer yıkıldı. Yerine bugünkü binalar inşa edildi. 1980'li yıllara gelindiğinde ise Bağdat Caddesi'nin yapılaşması tamamlanmıştı. Ortalama 2.07 emsal yoğunluğu ile İstanbul'un en insancıl lokasyonlarından biri. Bir bütün olarak bakıldığında caddedeki yaşam ve ortam İstanbul'un zirve noktası. Depreme dayanıklı ve yeni binalardaki ortalama fiyatlar 4-5 bin dolar civarında.
Gelelim Başakşehir'e... 1994 yılında Başbakan Recep Tayyip Erdoğan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı olduğunda Başakşehir diye bir lokasyon yoktu. Bildiğimiz boş bir araziydi bölge. İstanbul'da dev bir toplu konut hamlesi başlatmayı planlayan Erdoğan, Başakşehir projesine start verdi. İlk etaptaki konutlar 180 ile 220 dolar aralığında değişen fiyatlarla satılıyordu. Toplumun tepkisi aynıydı: "Orası dağ başı. Oraya kim yerleşir?"
Daha sonra ikinci etap satışa çıkarıldı. 1999 yılında ise 4. etap. Başakşehir'in 5. etap 1. kısmı 2004 yılında, 5. etabın ikinci kısmı 2005 yılında satışa çıkarıldı. Bugün ortalama fiyatlar 1.000-1.500 dolar aralığında.
İstanbul'un yeni imar planlarına baktığımızda görüyoruz ki; (Planlara sitemizin tepesindeki bannerı tıklayarak erişebilirsiniz.) Bağdat Caddesi'ne yeni bir yatırım yok. Yeni yatırım yapılacak arazi de yok. Tam tersine Bağdat Caddesi'nin bulunduğu ilçe olan Kadıköy'ün yoğunluğu Kartal ve Üsküdar'a kaydırılacak. Evet yanlış duymadınız. Anadolu Yakası'nın kalbi Kadıköy irtifa kaybedecek.
Başakşehir ne olacak? Bunu hemen aktarayım. Türkiye'nin en büyük suni park projesi olan Yeşil Vadi'nin inşaatı devam ediyor. İstanbul'un en modern stadyumu gelecek ay ihaleye çıkartılıyor. Metro ile Esenler Otogarı'na en geç 2008 sonunda bağlanacak. Ayrıca bunların hepsinden önemlisi de Çapa Tıp Fakültesi'ni 1 milyon metrekare arazi tahsis edilecek. Yani Çapa Tıp Fakültesi Başakşehir'e taşınacak. Cerrahpaşa'nın da taşınması gündemde. Ama daha netleşmedi.
Ayrıca bölgeye 1 milyon 500 bin metrekare alanlı merkezi iş alanı, yani plazalar inşa edilecek.
Bunları okuduktan sonra şimdi siz soruma yanıt verin: Başakşehir Bağdat caddesi'ni solar mı, sollamaz mı?
E-mail: tebernuskirecci@emlakkulisi.com
Türkiye'de, yaz ayları, bayram ve seçimin de etkisiyle gayrimenkul sektöründe yaşanan durgunluk, değerleme şirketlerini de etkiledi. Hem şirketler hem de ev almak ya da satmak isteyenlerin değerleme hizmeti talebi, bahar aylarına oranla yüzde 50 civarında düşüş gösterirken, Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Derneği Başkanı Selim Akçaharman'ın belirttiği gibi konut ve işyerini ipotek ettirip ticarete atılanların sayısında artış yaşanıyor. Akçaharman, bu tür hizmet talebinin eskiden tek tük olduğunu, şimdi ise kendi şirketlerinin tüm iş hacminin yüzde 20'sini oluşturduğunu söyledi. Türkiye'de SPK lisanslı 23, SPK lisanssız 100'lerce değerleme şirketi olduğunu dile getiren Akçaharman, gayrimenkul değerleme ile ilgili sorularımızı yanıtladı.
* Gayrimenkul değerleme yöntemleri ne?
Gayrimenkul değerlemede kabul görmüş üç yöntem var. Bunlardan birincisi emsal karşılaştırma. Bu yöntemde pazar analiz yöntemleri kullanılıyor. Tabi bol miktarda emsal olması gerekiyor. Benzer tarz konutlar, işyerleri, mesela aynı tipten 100 bina gibi fiziki, coğrafi ve inşaat açısından aynı binalar. Bu yöntem binaların yanı sıra özellikle arsaların değerlemesinde sıklıkla kullanılıyor. Bu yöntemin Türkiye'de bulunmakla ilgili bir sıkıntısı var. O da, sağlıklı veri tabanlarının olmaması. Yani sağdan soldan duyduğunuz değerlere inanmanız gerekiyor. Tapuya gidip baktığınızda, değerinin altında beyan edildiğini görüyorsunuz ve bu da sıkıntıya yol açıyor. Kendinize güvenmek zorundasınız. İkincisi maliyet yönetimi yöntemi. Mesela ücra bir yerde bir fabrika varsa ve bunun değerlemesini yapıyorsanız, "Bugün bu fabrika kaça mal olurdu" sorusuna cevap arıyoruz. Buna altyapı , inşaat ve arsa maliyetini koyuyoruz, amortismanı da düşüyoruz. Üçüncüsü de direk gelir getiren gayrimenkuller için uygulanan yöntem. Şehrin merkezindeki bir mağaza gibi çok değerli gayrimenkullerin değeri, gelir performansına göre hesaplanıyor. Farklı kapitalizasyon oranları göz önünde tutuluyor.
Değerleme uzmanları açısından Türkiye'de en çok yaşanan sıkıntı ne?
En önemlisi verinin yetersiz olması. İkincisi ise Türkiye ekonomi açısından çok da istikrarlı bir ülke değil. Hal böyle olunca kriz sonrasında gayrimenkul fiyatları hızla artarken, gelir çok değişmediği için kiralar aynı hızla artmıyor. Bu da bizim işimizi zorlaştırıyor. Mesela eskiden ticari gayrimenkulün değeri 120 aylık kirasına eşit olurdu. Ama şimdi bu böyle değil. Krizde 200 bin YTL değeri olan bir dairenin kirası 900-1000 YTL civarında iken değeri 300 bin YTL olduğunda kirası ancak bin 100 YTL oldu. Gayrimenkulün değeri ve kira değeri için ayrı ayrı hesap yapmamız gerekiyor.
* Peki Avrupa'da durum nasıl?
Geçen ay bizim derneğimizin üst kuruluşu olan Değerleme Dernekleri Grubu'nun Hamburg'daki toplantısına katıldım. Orada her şey çok kolay ve düzenli. Öncelikle veriler doğru ve güvenilir. Yanlış beyanın ne demek olduğunu bile bilmiyorlar, çünkü bunun çok büyük cezası var. Tüm alım satımlar noter aracılığıyla yapılıyor bu da data toplamakta çok yardımcı oluyor. Toplantıda, insan eliyle yapılmayan değerlemeler yani otomatik değerleme sistemi tartışıldı. Bunu bazı şirketler uygulamaya başladı.
* Gayrimenkul değerlemesinde en önemli etken ne?
Lokasyon, gayrimenkulün her şeyi. Adından da anlaşılacağı gibi gayrimenkul taşınmaz varlık demek. Böyle olunca o toprağa bağlısınız. Bundan sonra, binanın kalitesi, kullanım amacı, fiziki koşulları ve teknolojisi geliyor. Binanın kaliteli olmaması, arsanın da değerini düşürüyor.
* Değerleme hizmetleri talebinde bir artış oldu mu?
Bizim işlerimizdeki artış, kredi pazarına bağlı olarak değişiyor. Son dönemde daha çok ticari konularda faaliyetlerimiz var. İnsanlar kendi gayrimenkullerini ipotek ettirip konut kredisi alıyor ve bunu ticaret için kullanıyor. Eskiden tek tük gelirken artık bu tarz değerlemeler tüm iş hacmimizin yüzde 20'sini oluşturuyor. Konut kredilerinde ise çok artış yok. Hatta bahar aylarına göre yüzde 50 civarında düşüş var.
* Değerleme uzmanları birbirleriyle yardımlaşıyor mu?
Tabi. Bizim en iyi kaynaklarımızdan biri de diğer değerleme uzmanları. Bunun için iletişim çok önemli. Zaten bizim derneğimizin amaçlarından birisi de bu. Sağlıklı rakama ulaşamazsanız doğru ürün de çıkaramazsınız. İstatistik verileri alıp, standart sapmasını hesaplayıp, ortalamayı da aldıktan sonra ortaya bir rakam çıkıyor. Ama bununla bitmiyor, değerleme uzmanlarının kanaati de çok önemli.
'Uzmanlar için eğitimler başladı'
Değerlemede üç yöntem uygulanıyor * Değerleme uzmanına nasıl güvenebiliriz? Sonuçta bunun bir okulu yok...
Bu, tamamen bir vicdan işi. Okulunun olmaması büyük bir eksik. Önümüzdeki dönemde eğitim kurumlarının olacağını düşünüyorum. Şu anda lisans üstü eğitim ve doktora seviyesinde başladı. Ama geç kalındığını kabul etmekte de fayda var. Bir değerleme uzmanının doğru karar vermesinde tecrübe çok önemli. SPK'nın tebliğine göre, tecrübeli değerleme uzmanı olabilmek için üç yıl aktif olarak değerleme yapmış olması gerekiyor. Benim bugüne kadar yazdığım rapor sayısı 4 bin.
* Bir değerleme ne kadar sürüyor ve bu hizmetin bedeli nedir?
Değerlemenin süresi de fiyatı da gayrimenkulün büyüklüğüne göre değişiyor. Konut ya da küçük işyerlerini bir günde yapabilirsiniz. Bunun bedeli 200 YTL+KDV'dir. Mağaza, dükkan, fabrika gibi gayrimenkuller bir hafta sürebilir. Bin metrekare büyüklüğe kadar olanlarda fiyat 400 YTL+KDV civarındadır.
* Ayda kaç değerleme yapılıyor?
Ortalama bir şirketin ayda 100-150 rapor yazıyor olması lazım. Bu sayı öncelikle kendi geçimi için şart. Bu da yılda bin 500 civarında rapor eder.
'Yanılma payı yüzde 10-15'
* Değerleme uzmanlarının denetimi nasıl yapılıyor?
Bizim müşterilerimiz genellikle bankalar. Onların artık kendi içlerinde ciddi bir veri tabanı oluştuğu için, işi eksik ya da hatalı yapmak olanaksız gibi. İstatistik kullandığımız için yüzde 10-15 gibi bir yanılma payımız oluyor. Mortgage Yasası'na göre, iki yıl içinde bir meslek birliğinin oluşturulması şart. Fakat şu anda somut bir şey yok. Normalde bu birliklerin yasayla kurulması lazımken Mortgage Yasası'nın içinde yer alıyor. Bu nedenle CHP Anayasa Mahkemesi'ne itirazda bulundu. Onun sonucunu bekliyoruz.
Konut kredileri yüzde 45 azaldı
Güniz Çelen (Çelen Kurumsal Değerleme ve Danışmanlık AŞ)..
Değerleme şirketlerinde uzmanlaşma dönemi başladı. Biz büyük projeler dışında konut değerlemesine bakmıyoruz. Geçtiğimiz günlerde yaptığımız araştırmaya göre konut kredilerinde yüzde 45 civarında bir daralma görülüyor. Bu da tabi bizim işimize direk yansıyor. Fakat ticaride böyle bir yavaşlama söz konusu değil, hızlı bir şekilde devam ediyor. 2005'te finansal raporlamalarda aktif değerleme ilgili bağımsız şirketlere başvurulması kararı, 2006'da da uluslar arası değerleme standartlarının uygulanmaya başlaması, değerleme şirketlerini çok olumlu etkiledi. Eskiden piyasa hiç değişmezdi, artık takip etmekte zorlanıyoruz.
En çok talep nitelikli konuta
Türker Polat (Elit Gayrimenkul Değerleme AŞ Yönetici Ortağı)..
İstanbul'da özellikle nitelikli konuta olan talep hala canlı. Bu yaz çok fazla konut teslimatı yapıldı. İnsanlar şehir içinden merkeze uzak bölgelere taşındılar. Bizim iş hacmimizde de geçen seneye oranla yüzde 20-25 oranında bir artış oldu. İrtibatta olduğumuz şirketlerde de bu artışı görüyoruz. Fakat bu artış konut kredilerinden kaynaklanmıyor. Halka arz ya da kamulaştırma gibi durumlarda gayrimenkul değerlemesi isteniyor. Bizim iş hacmimiz de buna bağlı olarak arttı. Mortgage Yasası'nın ise etkilediği söylenemez. Sadece bankalar daha önce lisanssız şirketlerle de çalışırken şimdi lisanslı şirketleri tercih etmeye başladılar. Bu da şirketleri lisans almaya zorluyor ve kaliteyi arttırıyor.
Pazar analizlerinin kullanıldığı emsal karşılaştırma.
* Maliyet yönetimiyle altyapı, inşaat ve arsa maliyetini toplayıp amortisman düşülüyor.
* Gelir performansına göre gayrimenkulün faaliyet geliri hesaplanıyor.
EBRU ERDOĞAN